부동산 대리계약 필요서류 및 주의할점 총정리

안녕하세요 :) N잡으로 월천만원 벌어 투자하는 온라이프입니다.

저는 2019년부터 현재까지 부동산 투자를 이어오고 있는 부동산 투자자 입니다.

현재는 3주택을 보유하고 있습니다만,

그동안 저의 부동산 투자 경험을 공유해보고자 합니다. 

 

결론부터 말씀드리면 저는 무사히 대리계약을 마쳤고,

아무런 문제 없이 소유권을 이전받았습니다.

 

제가 어떻게 무사히 대리계약을 마칠 수 있었는지 

무엇을 조심해야 하는지

챙겨야 할 필요서류는 무엇인지 

 

제가 겪은 아주 디테일한 경험들이 적혀있으니

대리계약을 하셔야 하는 경우라면

5분만 투자해서 읽어보시길 추천드립니다. 

 

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얼마전 관심있는 지역에 여러차례 임장을 가며 매수를 고민하던 지역이 있었습니다.

지방 물건이었기 때문에 반드시 신축급이어야만 했고

투자금은 4천 이하로 세팅하고 투자대상을 물색하기 시작했습니다.

 

사이클 상승 초반 이었기 때문에 그지역에 가장 좋은 아파트들은 이미 상승을 시작하였으나

그 옆에 아직 상승을 하지 못한 아파트를 발견하게 됩니다.

그 중 가장 선호도가 놓은 평형과 타입의 매물을 확인하고

바로 그자리에서 계약하겠다고 말씀드렸습니다.

 

약간 놀라는 눈치였으나 부동산에서 계약일을 지정하고

가계약금을 입금을 계좌를 기다리고 있었습니다. 

그날 저녁, 부동산 공인중개사분께서 우울한 목소리로

 

"저.... 사장님...... 00동 00호 안파시겠다고 하시네요."

그렇게 저의 하루는 날라갔습니다. 

 

 

집주인이 안오고 부동산 계약이 가능하다고?

 

놓친 매물은 너무 아쉬웠지만,

저는 포기하지 않고 다시 다른 매물들을 보았고

선호도가 떨어지는 동이지만 로얄층 물건에 대해 매수를 결정하게 됩니다.

 

부동산 사장님과 만기와 근저당 말소 등에 대해 약속을 받고

문자로 이 사실을 적어 가계약금 200만원을 입금하게 됩니다.

 

그리고 계약서를 쓰는 계약일을 정하는 과정에서

아주 청천벽력같은 엄청난 말을 듣게 됩니다.

매도인(집파시는)분이 계약일에 올 수 없다고,

부동산 사장님(공인중개사)분께 위임을 하여

대리계약으로 진행하다는 겁니다.

 

 

오마이갓.

일단 마음을 진정하고 다시 부동산 사장님께 전화를 걸었습니다.

 

"사장님, 지금 집주인 분께서 외국에 계신 것도 아니고

지금 차로 3시간 거리인데

계약 때 잠깐 얼굴만이라도 비춰달라고 한번 더 요청해주세요.

아무리 그래도 몇억이 오가는 거래인데 대리계약은 못하겠습니다."

 

부동산 사장님께 1시간 뒤 문자가 옵니다

'이분이 다주택자시고 시간이 안된다고 하시네요.

 제가 책임지고 위임서류 잘 준비해서 계약 진행하겠습니다.'

뭔 책임이라는 소리가 육성으로 나왔습니다.

 

 

부동산 매매 대리계약시 확인 사항

부동산 대리계약시 매도인 필요서류
- 위임장
- 매도용 인감증명서 (본인 발급)
- 인감도장
- 매도인 신분증
- 대리인 신분증

위임장에 작성된 내용과

매도용 인감증명서, 인감도장, 매도인 및 대리인 신분증 인적사항과 정확히 일치하여야 합니다.

 

부동산 사장님 눈치 보지 마시고, 몇억이 왔다갔다 하는건데 반드시 확인하세요.

 

부동산 대리계약시 확인 사항 총정리
□ 위임장 (위임 내용, 인적사항 동일 여부 체크)
□ 인감증명서 (본인 발급, 매도용 부동산 내용 일치, 발급일자)
□ 인감도장 = 인감증명서 (일치 여부 확인)
□ 신분증 진위여부 (정부24, 이파인)
□ 부동산 매매계약서 인적사항 일치 여부
□ 매매계약서 계약내용 체크
□ 유선 통화 (가능하면 영상통화로 신분증과 같은 사람인지 확인, 통화 녹음 꼭꼭!)
   ※ 매도인이 부부공동명의라 두분께 모두 확인하였습니다.
  - 아주머니 : 성명, 생년월일, 위임여부 확인
  - 아저씨 : 성명, 생년월일, 위임여부 확인, 매도인 아주머니 통장으로 계약금 및 잔금 전액 송금 동의여부 확인

신분증 진위여부는 아래 사이트에서 확인 가능합니다.

(사실 저는 당황하여 신분증 진위여부는 확인하지 못했지만, 돌다리도 두드려보고 건너라고 했습니다.)

 

[주민등록증 진위여부 확인]

https://www.gov.kr/main?a=AA090UserJuminIsCertApp

주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24

※ 핸드폰에서 열리지 않으니 노트북을 지참하시거나 부동산 사장님 컴퓨터를 빌려서 체크해주세요.

 

[운전면허증 진위여부 확인]

https://www.efine.go.kr/licen/truth/licenTruth.do?subMenuLv=010100

경찰청교통민원24(이파인)

 

부동산 대리계약시 계약서에 반드시 적어야 할 '특약'
- 매도인과 통화 후 00부동산에서 대리계약하고 인감증명서 및 위임장을 첨부함.
- 본 매매계약은 소유주의 000한 사정으로 000(관계 : 부,모,자,공인중개사)에게 계약을 위임하였으며, 계약금 금 000원정은 소유주 000의 계좌 00은행 000-000-00000으로 입금하고 0000년 00월 00일에 매수인 입회하에 추인하기로 한다. 
※ 위임받은자가 가족인 경우 가족관계증명서도 요청.

 

부동산 대리계약 경험담

이렇게 만반의 준비를 하고 계약일 부동산으로 향했습니다.

심호흡하시고 침착하게 서류를 검토하세요.

 

1. 일단 약속한 시간보다 20~30분 정도 먼저 가서 부동산 계약서를 요청하여 합의한대로 기재가 되어 있는지 확인합니다.

2. 위임장을 확인 합니다.

    - 부동산 매매 계약 전반에 걸쳐 위임한다는 사실이 명시되어 있는가?

    - 위임인(매도인), 위임받은자의 인적사항이 신분증 및 등기부등본 상의 인적사항과 일치하는가?

    - 인감증명서 은박 부분 도장 = 위임장 도장 = 계약서 찍을 도장 (모두 일치하는지 반드시 확인)

3. 인감증명서를 검토합니다.

    - 가져온 도장이랑 은박부분 도장이 같은가?

    - 부동산 매도용 인감증명서인가?

    - 매도 인감증명서에 기재한 인적사항이 일치하는가?

    - 본인이 직접 발급한 인감증명서인가?

    - 발급일자가 최신인가? 

4. 신분증 진위여부를 확인합니다.

5. 부동산 계약서 인적사항이 일치하는지 다시 한번 위임장과 신분증과 대조해봅니다.

6. 부동산 계약서 내용을 다시 한번 면밀히 검토합니다.

7. 매도인과 영상통화 또는 유선통화합니다. (공동명의인 경우 두분 다, 공동명의 중 한분만 오셨으면 다른 한분께 체크)

     - 아주머니 : 성명, 생년월일, 위임여부 확인
     - 아저씨 : 성명, 생년월일, 위임여부 확인, 매도인 아주머니 통장으로 계약금 및 잔금 전액 송금 동의여부 확인

8. 송금은 반드시 매도인 명의 계좌로 합니다. 

 

저는 이렇게 만반의 준비를 하고 갔음에도 몇가지를 확인하지 못했어요.

위임받은자가 부동산 사장님이셨는데

신분증을 달라고 말씀드리기가 좀 그래서 

이 부분 스킵하고 넘어갔습니다. 

그리고 유선 통화를 부동산 사장님 전화로 하여서 녹음도 하지 못했습니다.

 

그리고 신분증 진위확인도 까먹었는데, 

사실 본인 발급 인감증명서는 동사무소에서 지문을 확인하고 뗸거라

본인이 확실하기에 그렇게 잘못한 것은 아닙니다. 

신분증 확인은 더블 체크한다 생각하시면 좋을 것 같습니다.

 

그리고 부동산 사장님께서 위임 서류를 안주시는 경우도 있는데 

매매계약서 외에도 위임 서류, 신분증 사본 등 위에 서류를 모두 챙겨 받으시길 바랍니다.

위임했다면 당연히 하여야 할 의무입니다.

 

가장 중요한 한가지!

반드시 송금은 등기부등본 상에 매도인 명의 통장으로 합니다.

다시 한번 강조합니다.

부동산 사장님이 위임받았다며 본인 통장으로 하라고 하면 사기입니다.

무조건 등기부등본 상에 매도인 명의 계좌로 입금하세요. 

 

저는 매도인 분이 부부 공동명의인데 

아내분 통장으로 계좌를 이체해야 해서 

전화로 전액 아내분 통장으로 이체해도 되냐고 여쭤봤는데

살짝 머뭇하다 그러라고 말씀하시더라구요.

당황하셨나봅니다.

 

어쨌든 저는 만반의 준비로 부동산 대리계약을 잘 마칠 수 있었습니다.

잔금까지 치루고 무사히 소유권을 넘겨받아 지금은 제 집이 되어 있습니다.

 

사실 제가 알려드린 저대로만 확인하신다면

꼭 문제 없이 대리계약을 마치실 수 있을겁니다.

 

성공적인 부동산 계약을 기원합니다.

감사합니다.